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| 房地产10月月报:投资放缓、销售走弱,楼市调控以稳为先 |
| 作者：SBL 发布时间：2018/11/16 8:04:36 |
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投资方面,1-10月房地产商品房投资同比+9.7%、较前值-0.2pct,单月同比+7.7%、较前值-1.2pct,投资增速继续高位略降。其中,施工投资继续小幅修复反衬出土地购置费继续高位走弱,符合我们前期判断,并且预计随近期土地成交大幅走弱,后续土地购置费大概率将加速下行;同时资金及限价约束下的积极开工推动施工小幅改善、但施工单价仍为负,共同决定施工投资仅能获得小幅修复;综上,考虑到开施工仍强于预期,我们上调18年投资增速至+8.5%,但值得注意的是,10月百城宅地成交面积同比-45%,创2015年以来的新低,表明实际土地市场走冷更为剧烈,将预示明年2季度开工或将转负,或拖累明年的投资表现。销售方面,1-10月商品房销售面积同比+2.2%,较前值-0.7pct;10月单月同比-3.1%,较前值+0.5pct,继9月同比转负后持续为负,低基数下为负表明市场继续走弱;从城市能级来看,10月主流46城商品房销售面积同比-9.6%、剩余低能级607城同比-1.8%,主要由于国庆假期影响、一二线出游较多,预计后续一二线成交稳定、三四线有所走弱;10月龙头销售额同比+31%vs.10月全国商品房销售额同比+6%,龙头依然远好于行业、集中度继续提升。综上,我们依然维持18年销量同比+0%判断。资金方面,1-10月,资金来源同比+7.7%,较前值-0.1pct、略有波动,但定金预收款仍强、并且按揭由负转正,因此货币政策宽松影响仍在持续,房企资金来源继续改善,尤其龙头。短期来看,近期住宅和土地成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,比如近期各类稳经济措施频出,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率或将进一步恶化,预计地方政府财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也将逐步开始走弱,从近期政治局会议表态看,目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善;而中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
支撑评级要点
投资略降,开工、拿地高位放缓,施工继续改善,上调18年投资增速至+8.5%
1-10月房地产开发投资额同比+9.7%,下降0.2pct,其中,10月单月同比+7.7%,下降1.3pct;商品房新开工面积同比+16.3%,下降0.2pct,其中,10月单月同比+14.7%,下降5.5pct;商品房竣工同比-12.5%,下降1.2pct,其中,10月单月同比-20.9%,下降11.8pct;商品房施工面积同比+4.3%,上升0.3pct;土地购置面积同比+15.3%,下降0.4pct,其中,10月单月同比+12.2%,下降4.2pct,仍有两位数增长,但百城宅地成交同比-45%,表明实际土地市场走冷更为剧烈。10月投资同比增速继续高位略降,其中施工投资走强表明土地购置费高位走弱,并且预计随着土地成交的走弱,后续土地购置费大概率将加速下行,同时资金及限价约束下开工推动施工小幅提升、但施工单价仍为负、同时销售和土地的走弱决定开工增速继续放缓,从而共同决定施工投资仅能获得小幅修复。综上,考虑土地购置费下行及施工投资改善,我们上调18年投资增速至+8.5%。
销售继续为负,龙头销量仍强、集中度继续提升,维持18年销量增速+0%
1-10月的商品房销售面积同比+2.2%,下降0.7pct;其中,10月单月同比-3.1%,上升0.5pct,继9月同比为负后连续破零。1-10月,从城市能级来看,主流46城商品房销售面积同比-9.6%,剩余607城同比-1.8%。从成交区域来看,1-10月商品房销售面积同比增长分别为东部-4.7%、中部+8.8%、西部+8.6%、东北部-4.7%。1-10月商品房销售金额同比+12.5%,下降0.8pct,单月同比+6.3%,下降0.4pct,而9月主流50家房企销售金额同比+31%,龙头表现仍好于市场,集中度进一步提升。综合考虑宏观政策逐步放松,行业调控政策已无从紧必要、预售证趋松下推盘增加、人才新政的加速扩围、棚改货币化贡献力度将逐步减弱,以及11-12月销量基数较高等因素,我们依然维持18年销量同比0%判断。
资金略有波动,定金预收款、自筹资金较强,按揭由负转正、国内贷款转负
1-10月,资金来源同比+7.7%,下降0.1pct,其中,单月同比7.1%,下降7.3pct。10月单月国内贷款同比-6.1%,下降13.6pct;自筹资金同比+6.1%,下降6.4pct,定金及预收款同比+16.4%,下降9.4pct;个人按揭贷款同比+2.1%,上升5pct。在各项资金占比上,国内贷款占比+14.5%,下降0.3pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.8%,下降0.1pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。10月房企资金来源略有波动,但按揭低位修复显示出部分城市按揭利率下行、货币政策宽松影响仍在持续,行业政策边际性改善,后续资金来源也将有所好转,尤其龙头融资环境或将显著改善。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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